Mal i källarutrymmen i hus 61-63

Tyvärr har förra årets malangrepp inte utrotats utan är nu tillbaka. Det är viktigt att alla tvättar, värme eller kylbehandlar alla textilier i sina respektive källarförråd för att på så sätt kunna begränsa angreppet och bli av med larverna. Ett tips är att vakuumförpacka sagda textilier efter tvätt, då kan malen inte hitta tillbaka.

Utöver att vi tvättar våra textilier sätter styrelsen upp fällor i allmänna utrymmen. Var vaksam, om du upplever problem i din lägenhet behöver du ringa 075 245 10 00 och själv anmäla.

/Styrelsen

Årsstämma, OVK och radiatorventilbyte

Obligatorisk ventilationskontroll

fredag den 6 maj kommer OVK genomföras i alla lägenheter. Det innebär att du måste vara hemma hela dagen eller lämna in dina nycklar på morgonen samma dag. Är du bortrest behöver du märka dina nycklar med lägenhetsnumret och lägga dem i styrelsens brevlåda senast 4 maj.

Mer information kommer i brevlådan!

Byte av radiatorventiler för port 61 och 63

Tidigare i år byttes radiatorventilerna i hus 57/59. Nu är det även dags för 61/63. Det sker den 10 maj och innebär att du som boende behöver vara hemma hela dagen alternativt lämna in dina nycklar på morgonen. Mer detaljerad information har ni som bor i port 61/63 fått i brevlådan. 

Grillplatsen

Nu är grillarna på plats igen och det går bra att boka och använda som vanligt. Glad grillning!

Årsstämma 

Snart är det dags för Årsstämma och städdag. I år blir Årsstämman och städdagen söndagen den 22 maj, mötet hålls som vanligt utomhus. Vi börjar kl 11.00 med städdagen och fortsätter sedan med Årsstämma samt grillning och fika. 

Ser fram emot att se er där!

Ha en fortsatt fin vår, 

Styrelsen

Cykelrensning 

På grund av trängsel i vårt cykelförråd har styrelsen beslutat att genomföra en cykelrensning.

  1. Styrelsen kommer att märka upp samtliga cyklar som står i cykelförrådet och vid cykelstället under kommande vecka.
  1. Vill du behålla din cykel ska du som boende ta bort märkningen från din/dina cyklar senast lördag den 21 maj (dagen innan städdag/årsstämman).
  1. Cyklar som fortfarande har sin märkning den 22 maj kommer antas vara övergivna och flyttas under städdagen till ett separat förvar i sex månader. Detta för att eventuella ägare som missat att ta bort märkningen ska kunna återfå sin cykel om den rensats av misstag.
  1. Efter sex månader i separat förvar kommer cyklarna att forslas bort.

Ha en fortsatt fin dag och vår! 

Styrelsen

Motioner till årsstämman

Hej Granne!

Brf Pennfaten kommer att ha städdag och hålla årsstämma söndagen den 22 maj 2022. Kallelse med dagordning kommer i brevlådan senast två veckor innan årsstämman och övriga dokument distribueras via hemsidan senast en vecka före stämman.

Innan dess har du som medlem i föreningen möjlighet att lyfta frågor, funderingar och förslag till styrelsen. Lämna motionerna i pappersform i brevlådan utanför tvättstugan eller mejla dem elektroniskt till pennfaten@gmail.com senast onsdagen den 20 april 2022.

Framförhållningen är för att styrelsen ska hinna behandla  eventuella motioner på ordinarie styrelsemöte för att sedan kunna bifoga både motioner och svar till årsstämman.

Ta chansen att göra din röst hörd!

Styrelsen

Byte av ventiler och snöskottning

Vi har två saker att informera om såhär i juletider.

Byte av ventiler

Alla element-ventiler ska bytas ut. Först ut är port 57-59 den 19 januari. Det innebär att de som bor där måste vara hemma hela dagen, eller lämna sin nyckel till styrelsen i god tid innan detta datum. Mer info kommer om övriga portar.

Skottning framför porten

Förhoppningsvis får vi en vit jul i år, det innebär att vi som vanligt hjälps åt att skotta och sanda gången fram till porten. 

Se även till så att det inte fastnar snö eller is i dörrkarmen och att dörren stängs helt. 

God jul och gott nytt år! 

Styrelsen

Höststädning 17/10

Hej granne! 

Nu är det dags för höstens städdag där vi alla hjälps åt att göra det fint runt om och i våra gemensamma hus. I år blir det fokus på buskar och träd.  

I höst blir städdagen söndagen den 17 oktober, efteråt grillar vi korv tillsammans. Vi kör igång som vanligt kl 11.00.

Under den helgen står det en container på parkeringsplatsen bakom hus 61-63. Så passa på att städa ut förrådet eller släng saker du inte behöver längre.

Ha en fortsatt fin dag och höst! 

Styrelsen

Gemensamt bredband från den 1 November!

Efter att ha gått igenom svaren på enkäten om gemensamt bredband kan vi konstatera att alla är positiva till gemensamt bredband. Vi har därefter undersökt gällande bindningstider hos medlemmarna i föreningen för att se från vilket datum vi kan starta kontraktet med Bahnhof. 

Nu har vi i samråd med Bahnhof valt hastigheten 500/500 med 36 mån löptid och startdatum den 1 November 2021.

Vad behöver jag göra nu?
Bahnhof kommer att säga upp allas befintliga bredbandsabonnemang och flytta över dem till det nya abonnemanget med start 1 November. Du behöver alltså inte säga upp det själv. Saknar du router eller har fått router via din nuvarande internetleverantör kan du behöva köpa en ny (se längre ner).

Har du tjänster som telefoni och TV via en annan leverantör kan du fortsätta använda dessa som vanligt, de kommer alltså inte sägas upp!

Varför hastighet 500/500?
Vi har valt hastigheten 500/500 (för 207kr/mån) av flera anledningar:

  • Flera medlemmar har denna hastighet idag och vill inte nedgradera (ingen medlem har högre hastighet än detta)
  • Det är en hastighet som är tillräckligt hög för att täcka behoven över lång tid framåt
  • Prisskillnaden för 250/250 eller 100/100 är försumbar (13kr/mån och 25kr/mån). Tecknar du som individ ett 100/100 avtal ligger priserna normalt runt 400kr/mån och därmed vinner vi alla på detta.

Vad kostar det och hur betalar jag?
Bredbandet kostar 207kr/mån och föreningen kommer lägga kostnaden som en obligatorisk avgift på din faktura tillsammans med den ordinarie månadsavgiften. 

Varför obligatorisk avgift och inte höjd månadsavgift?
Att höja månadsavgiften skulle troligen göra lägenheterna mindre attraktiva vid försäljning. Köparen jämför ofta månadsavgiften vid annonsering, men kanske inte vad som ingår. Därför väljer vi att separera kostnaden för bredbandet som en obligatorisk avgift för att göra månadsavgiften mer jämförbar med andra föreningar som ej inkluderar bredband.

Kan jag teckna en högre hastighet?
Ja, du kan som individ teckna en högre hastighet. Bahnhof kommer skicka ut mer information om hur detta görs.

Ingår en router?
Nej, router ingår ej. Har du redan en egenköpt router kan du fortsätta använda den. Har du fått en router via din nuvarande bredbandsleverantör (om ej Bahnhof) kan du behöva returnera den för att sedan köpa en egen och koppla in den i fiberuttaget i hallen med en nätverkskabel.

Vad händer om jag flyttar?
Bredbandsanslutningen är kopplad till lägenheten, så du personligen är inte bunden till något när du flyttar och behöver inte säga upp bredbandet (såvida du inte tecknat en högre hastighet). Nästa person som flyttar in kommer på samma vis betala en extra avgift för bredbandet.

Jag har även IPTV och telefoni, påverkas dem?
Tjänster som TV och Telefoni kommer inte att påverkas av det nya bredbandet, du kan fortsätta använda din tidigare leverantör. 

Hälsningar,
Styrelsen

Byte av elmätare i våra fastigheter

Ellevio ska byta elmätare i källaren på våra fastigheter Bäckvägen 61-63 och Bäckvägen 57-59. 

Detta sker onsdag 8 september någon gång mellan 7:00-9:00. Arbetet tar ungefär en halvtimme och kommer innebära ett kortare strömavbrott.

Vänliga hälsningar,
Styrelsen

Information om avgiftshöjning

Efter en lyckad omförhandling av lånen 2016 med kraftigt sänkta räntekostnader beslöt styrelsen att sänka avgifterna med 10 % fr.o.m. 1 april 2016. Den avgiftsnivån har vi haft fram till idag.

Vad som i huvudsak bidragit till att avgifterna har kunnat hållas oförändrade under de här åren är sänkta räntekostnader. Något som vi delar med många andra föreningar.

Under de senaste åren har föreningen gjort flera stora investeringar och samtidigt har de löpande utgifterna ökat på grund av det allmänna prisläget.

För att säkerställa att föreningen har en god ekonomi även framöver har styrelsen beslutat att höja avgifterna i föreningen med 5 procent per år fr.o.m. 1 juli 2021.

Vad har hänt?
Vi har sedan 2016 gjort stora investeringar i underhåll m.m. skorstenar, fjärrvärme, fiber-nät, fönster, portar och grillplats. Vi har kunnat finansiera flera projekt med likvida medel men har vid två tillfällen, fjärrvärme och fönster, tvingats låna upp ca hälften av kostna-derna.

Vi kan också konstatera att våra löpande kostnader under de här fem åren stigit med ca 1,5 – 2 % per år medan avgifterna hållits oförändrade.

I HSB:s Bostadsbarometer 2019 som är en genomlysning av 479 st HSB föreningar i Stockholmsområdet kan man läsa följande:

« Då föreningarnas kostnader för den löpande driften som fjärrvärme, V/A, el och löpande underhåll har ökat betydligt mer än avgifterna då är en oförändrad avgift i praktiken en sänkt avgift, som påverkar föreningens möjlighet att hantera framtida slitagekostnader och renoveringar. Om en förening med låga avgifter inte sparar tillräckligt kommer föreningens framtida medlemmar få betala för nuvarande medlemmars slitage. »

HSB skriver vidare att « en viktig slutsats är att det inte är hållbart med oförändrade avgif-ter särskilt länge till. «

Hur ser det ut framöver?
Föreningen har de senaste månaderna haft löpande kostnader på ca 100 tkr i månaden och in kommer ca 130 tkr i avgifter och hyra. Nu har det varit kostsamma månader med tanke på fjärrvärmen, men vi har svårt att nå upp till en nivå på likviditeten som känns trygg. Vår likviditet låg i april på ca 230 000 kr, vilket är långt ifrån den rekommenderade bufferten på 10 000 kr/lägenhet, dvs ca 400 000 kr i likviditet.

Den stora dippen förra året var naturligtvis underhållskostnaden på ca 1 350 tkr som på-verkat vårt resultat. Föreningen är inte i kris på något sätt men våra möjligheter till ökat sparande och möjligheterna till nollresultat urholkas år från år med oförändrade avgifter.

Vår ambition att öka våra amorteringar på lånen för att minska vår skuldsättning är det ab-solut bästa sättet att minska föreningens kostnader. Men den strategin kommer vi inte kunna genomföra om inte avgifterna höjs. Vi kan dessutom vänta oss höjda tomträttsavgif-ter. För vår del kommer årsavgiften att höjas från 126 000 kr till 316 000 kr på fem år med början 1 januari 2023. Det kommer att minska utrymmet för större amorteringar. Vi kan inte heller räkna med att räntenivåerna kommer att sjunka ytterligare framöver.

Finns det inget att spara på eller kan vi öka intäkterna på något annat sätt än genom en avgiftshöjning? Det finns säkert något att spara på men det blir marginella vinster och vi har inte så många andra möjligheter att öka våra intäkter. Vi har t.ex. inga lokalhyror att höja och avgifterna för parkering kan inte höjas särskilt mycket mer.

Våra avgifter
Den säkraste inkomsten är och förblir avgifterna. Är våra avgifter höga eller låga? Det finns säkert olika åsikter om det. Våra avgifter ligger enligt mäklarna varken högt eller lågt i förhållande till jämförbara föreningar i området. Men det är egentligen inte rättvist att bara jämföra avgifter då alla föreningar har olika förutsättningar beroende på renoveringsbehov och skuldsättning m.m.

Vilka inkomster kan då en avgiftshöjning ge för föreningen?
För varje procent som avgiften höjs får föreningen in 15 200 kr årligen (1% på 1 520 tkr). En höjning med 2 procent skulle inbringa ca 30 450 kr/år. Mindre än vi får in för hyra av parkeringarna. En höjning med 5 procent ger en ökning på ca 76 000/år.

Vad blir då kostnaden per lägenhet?
Vid en höjning med 5 procent får de lägenheter som nu har en avgift på 3 178 kr en höjning med 159 kr/mån. Lägenheter med avgifter mellan 3 500 och 4 000 kr får en höjning på runt 180 – 200 kr/mån.

Slutsats
Föreningen har i närtid inte några behov av större renoveringar men vi har en skyldighet att ha en god ekonomi för framtida kostnader och renoveringar. Vi kan inte bara se några år framåt utan måste ha en längre horisont än så. Vi har ett ansvar för att redan nu verka för att föreningen även i framtiden har en solid ekonomi och kan tillvarata medlemmarnas intressen. Därför är det nödvändigt att höja avgifterna.

Avgiftsnivån kommer att utvärderas löpande och styrelsen har naturligtvis möjlighet att ju-stera avgifterna ytterligare inför kommande verksamhetsår beroende på ekonomin.

Styrelsen