Efter en lyckad omförhandling av lånen 2016 med kraftigt sänkta räntekostnader beslöt styrelsen att sänka avgifterna med 10 % fr.o.m. 1 april 2016. Den avgiftsnivån har vi haft fram till idag.
Vad som i huvudsak bidragit till att avgifterna har kunnat hållas oförändrade under de här åren är sänkta räntekostnader. Något som vi delar med många andra föreningar.
Under de senaste åren har föreningen gjort flera stora investeringar och samtidigt har de löpande utgifterna ökat på grund av det allmänna prisläget.
För att säkerställa att föreningen har en god ekonomi även framöver har styrelsen beslutat att höja avgifterna i föreningen med 5 procent per år fr.o.m. 1 juli 2021.
Vad har hänt?
Vi har sedan 2016 gjort stora investeringar i underhåll m.m. skorstenar, fjärrvärme, fiber-nät, fönster, portar och grillplats. Vi har kunnat finansiera flera projekt med likvida medel men har vid två tillfällen, fjärrvärme och fönster, tvingats låna upp ca hälften av kostna-derna.
Vi kan också konstatera att våra löpande kostnader under de här fem åren stigit med ca 1,5 – 2 % per år medan avgifterna hållits oförändrade.
I HSB:s Bostadsbarometer 2019 som är en genomlysning av 479 st HSB föreningar i Stockholmsområdet kan man läsa följande:
« Då föreningarnas kostnader för den löpande driften som fjärrvärme, V/A, el och löpande underhåll har ökat betydligt mer än avgifterna då är en oförändrad avgift i praktiken en sänkt avgift, som påverkar föreningens möjlighet att hantera framtida slitagekostnader och renoveringar. Om en förening med låga avgifter inte sparar tillräckligt kommer föreningens framtida medlemmar få betala för nuvarande medlemmars slitage. »
HSB skriver vidare att « en viktig slutsats är att det inte är hållbart med oförändrade avgif-ter särskilt länge till. «
Hur ser det ut framöver?
Föreningen har de senaste månaderna haft löpande kostnader på ca 100 tkr i månaden och in kommer ca 130 tkr i avgifter och hyra. Nu har det varit kostsamma månader med tanke på fjärrvärmen, men vi har svårt att nå upp till en nivå på likviditeten som känns trygg. Vår likviditet låg i april på ca 230 000 kr, vilket är långt ifrån den rekommenderade bufferten på 10 000 kr/lägenhet, dvs ca 400 000 kr i likviditet.
Den stora dippen förra året var naturligtvis underhållskostnaden på ca 1 350 tkr som på-verkat vårt resultat. Föreningen är inte i kris på något sätt men våra möjligheter till ökat sparande och möjligheterna till nollresultat urholkas år från år med oförändrade avgifter.
Vår ambition att öka våra amorteringar på lånen för att minska vår skuldsättning är det ab-solut bästa sättet att minska föreningens kostnader. Men den strategin kommer vi inte kunna genomföra om inte avgifterna höjs. Vi kan dessutom vänta oss höjda tomträttsavgif-ter. För vår del kommer årsavgiften att höjas från 126 000 kr till 316 000 kr på fem år med början 1 januari 2023. Det kommer att minska utrymmet för större amorteringar. Vi kan inte heller räkna med att räntenivåerna kommer att sjunka ytterligare framöver.
Finns det inget att spara på eller kan vi öka intäkterna på något annat sätt än genom en avgiftshöjning? Det finns säkert något att spara på men det blir marginella vinster och vi har inte så många andra möjligheter att öka våra intäkter. Vi har t.ex. inga lokalhyror att höja och avgifterna för parkering kan inte höjas särskilt mycket mer.
Våra avgifter
Den säkraste inkomsten är och förblir avgifterna. Är våra avgifter höga eller låga? Det finns säkert olika åsikter om det. Våra avgifter ligger enligt mäklarna varken högt eller lågt i förhållande till jämförbara föreningar i området. Men det är egentligen inte rättvist att bara jämföra avgifter då alla föreningar har olika förutsättningar beroende på renoveringsbehov och skuldsättning m.m.
Vilka inkomster kan då en avgiftshöjning ge för föreningen?
För varje procent som avgiften höjs får föreningen in 15 200 kr årligen (1% på 1 520 tkr). En höjning med 2 procent skulle inbringa ca 30 450 kr/år. Mindre än vi får in för hyra av parkeringarna. En höjning med 5 procent ger en ökning på ca 76 000/år.
Vad blir då kostnaden per lägenhet?
Vid en höjning med 5 procent får de lägenheter som nu har en avgift på 3 178 kr en höjning med 159 kr/mån. Lägenheter med avgifter mellan 3 500 och 4 000 kr får en höjning på runt 180 – 200 kr/mån.
Slutsats
Föreningen har i närtid inte några behov av större renoveringar men vi har en skyldighet att ha en god ekonomi för framtida kostnader och renoveringar. Vi kan inte bara se några år framåt utan måste ha en längre horisont än så. Vi har ett ansvar för att redan nu verka för att föreningen även i framtiden har en solid ekonomi och kan tillvarata medlemmarnas intressen. Därför är det nödvändigt att höja avgifterna.
Avgiftsnivån kommer att utvärderas löpande och styrelsen har naturligtvis möjlighet att ju-stera avgifterna ytterligare inför kommande verksamhetsår beroende på ekonomin.
Styrelsen